¿Cómo construir más de 800 viviendas para los más desfavorecidos en Brasil con 220.000€?

Oak IF Brazil homes

Oak International Finance (Oak IF) recaudó con éxito a través de Ecrowd! 110.000€ para la promoción de viviendas sociales en Brasil y ahora están presentando en la plataforma el segundo tramo de 110.000€. Oak IF utilizará los fondos para construir aproximadamente unas 800 viviendas para los más desfavorecidos en Brasil. Las casas se construirán acogidas al programa gubernamental «Minha casa, minha vida».

Nos hemos reunido con Rob Meyer, que es el director de estrategía de Oak IF. Él nos explicará más sobre el programa y cómo planean alcanzar este ambicioso objetivo.

Empecemos, ¿cómo fuiste a parar a España?

Estaba buscando oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario español en 2001, y la agencia que me vendió mis propiedades también me ofreció empleo. Así, en 12 meses ya había creado mi propia agencia de venta de propiedades a expatriados del Reino Unido.

¿Cómo conociste a George y cómo empezaste la colaboración en Brasil? ¿Cómo es que un «británico español» y un «polaco británico» están ahora construyendo vivienda social en Brasil?

Nos conocimos a través de un amigo común cuando intentaba recaudar fondos para algunos desarrollos inmobiliarios en España. Después del parón del mercado inmobiliario en 2008 – 2009, empezamos a buscar nuevas oportunidades. En 2011, me reuní con Julio Andrés Iglesias, ahora nuestro Gerente General en Brasil. Julio es un nativo de Brasil, pero tiene familia en Alicante y estaba en España buscando captar inversores para expandir su propia empresa de construcción que trabaja para el programa «Minha casa, minha vida» de Brasil.

En 2011, mientras visitaba Brasil para conocer mejor el programa «Minha casa, minha vida», me cautivó su enorme potencial. Y cuando volví quise convencer a George que teníamos que recaudar fondos para ese programa. Me tomó algo de tiempo, pero convencí a George de que viajara a Brasil y viera él mismo el potencial del programa, así que acordamos trabajar juntos de nuevo. Quedamos que inicialmente invertiríamos nuestros propios recursos para hacer una primera prueba del mercado. Una vez comprobamos el funcionamiento, hemos ido invitando a amigos y familiares a invertir en el programa, y lo han hecho con éxito. Ahora somos un promotor consolidado, con un historial verificable y estamos buscando más fondos para poder hacer crecer la empresa.

¿Desde cuándo estás construyendo allí? ¿Cuántas casas habéis construido hasta ahora?

Empezamos con solo un par de casas en 2013, para probar el proyecto, y hemos crecido constantemente desde entonces. The Oak IF Group ya ha construido más de 300 casas con nuestros propios recursos, y otras 200 casas más actuando como constructores para otros promotores.

¿No hay compañías locales construyendo allí? ¿Qué ventaja competitiva tenéis para poder construir en Brasil, en comparación con las empresas locales?

Sí. Hay numerosas empresas locales que están construyendo viviendas para el programa «Minha casa, minha vida». Somos un promotor ya establecido y competimos en igualdad de condiciones con los promotores locales. Sería falso decir que tenemos una ventaja competitiva, pero la demanda de vivienda social es mucho más alta que la oferta. Así que hay mercado para todos.

¿Construyes en todo Brasil, o solo en Natal?

Por el momento, solo construimos en Natal.

¿Por qué solo en Natal?

En esta etapa de nuestro desarrollo como empresa, existe una demanda más que suficiente en Natal para cubrir nuestra capacidad de construcción. Natal es una ciudad en rápida expansión, y con la reciente apertura de su nuevo aeropuerto internacional, las nuevas empresas, la inversión gubernamental en turismo y la inversión china en la industria, creemos que esta tendencia continuará. También hemos creado una buena red de colaboraciones con instituciones como la Oficina de Registro de la Propiedad Local, el Departamento de Planificación y los proveedores de Servicios Públicos, que son componentes estratégicos para nuestra actividad. Debido a esto, hemos optado hasta ahora por concentrar nuestros esfuerzos en nuestra área establecida. Pero, a medida que crezcamos, buscaremos expandirnos a otras áreas geográficas.

Natal, RN

En total se van a recaudar 220.000 € en los dos préstamos colectivos garantizados por la planta solar en España. Usted afirma que puede construir más de 800 viviendas con ese importe. ¿Puede explicar cómo es posible?

Sí. Con los fondos iniciales de 220.000 euros y un coste aproximado por vivienda de 18.000 euros, podemos construir unas 11 casas, pero hay un margen de beneficio de aproximadamente un 30%. Hay que distinguir que los inversores que participan en los dos préstamos de Ecrowd a Segorsolar reciben sus rendimientos a través de los ingresos generados por la planta de Segorsolar en España, de forma que el beneficio de la construcción en Brasil se puede reinvertir allí de nuevo. Cada fase de construcción en Brasil requiere aproximadamente de 8 meses hasta su venta, de modo que durante los 8 años del primer préstamo con los inversores de Ecrowd, podremos reinvertir los fondos en construir 12 fases.

fase Nº de casas
1 11
2 14
3 19
4 24
5 31
6 41
7 53
8 69
9 90
10 117
11 152
12 197
total 818

Si construir cada casa cuesta solo 18.000€, ¿Significa que son casas de baja calidad?

No, no son de baja calidad. Los costes de materiales y de mano de obra son sustancialmente más bajos en Brasil que en Europa. Y todas las casas deben construirse según un estándar mínimo de calidades según lo establecido en el programa «Minha casa, minha vida». Todas las viviendas construidas se someten a dos inspecciones diferentes en su proceso de autorización: primero por parte del ingeniero del ayuntamiento y, en segundo lugar, por parte de otro ingeniero independiente designado por el banco que financia a la familia que adquiere la vivienda. Si la construcción no cumple con las especificaciones técnicas y de calidad necesarias, se denegará la financiación. Nuestro Gerente General en Brasil, Julio, tiene la formación de ingeniero civil y con un MBA. Él personalmente supervisa toda la construcción para asegurarse de que se cumpla con todos los estándares de calidad requeridos.

¿Cuánto tiempo se tarda en construir una casa allí?

La construcción en sí, dura solo tres meses. La gran mayoría de las propiedades se venden mucho antes de que se acabe su construcción, y muchas se venden incluso antes de que empiece su construcción. Sin embargo, se necesitan pasar varios procesos administrativos para registrar las propiedades antes de que se puedan firmar las escrituras, y eso puede llevar tanto tiempo como el propio proceso de construcción. Trabajamos con una estimación conservadora de 8 meses por fase, desde la compra del solar hasta el cobro de la venta.

¿Cuántas personas forman vuestro equipo en Brasil?

Tenemos a cinco personas coordinando a nuestro equipo en Brasil, que está formado por unos 100 operarios de la construcción

Así que este programa depende en gran medida del apoyo del gobierno. Y en Brasil han elegido recientemente a un nuevo presidente. ¿Está el Sr. Bolsonaro apoyando también el programa?

No solo el Sr. Bolsanaro da su apoyo al programa «Minha casa, minha vida», sino que dice que planea mejorarlo y ampliarlo. Ya ha garantizado su mantenimiento durante su presidencia, aunque le va a cambiar el nombre por el de «Casa Brazileira». Es un movimiento político típico de alguien que quiere poner su propio sello en un proyecto para poder decir que su versión del programa es mayor y mejor que la versión anterior.

¿Estáis desarrollando otros proyectos? ¿Por qué utilizáis los fondos de los inversores de Ecrowd para este proyecto concreto?

Estamos totalmente enfocados en el programa «Minha casa, minha vida». Más del 90% de la construcción residencial en Brasil está bajo el paraguas de ese programa, y la demanda sigue creciendo. Hay oportunidades en el mercado libre de vivienda, y los márgenes podrían ser más altos, pero la demanda es mucho menor y es un mercado saturado.

Tenemos al alcance otras muchas oportunidades que nos gustaría desarrollar, dentro del programa «Minha casa, minha vida», de forma que siempre estamos buscando nuevos inversores.

Entonces, si estáis desarrollando otras promociones, para vosotros hay otras formas de captar inversiones a parte de Ecrowd! ¿Qué retorno le ofrecéis a otros inversores?

Hay personas que invierten de forma directa en nuestra empresa. La inversión mínima habitual es de 100.000 euros, pero también aceptamos que cuatro inversores se sindiquen para invertir 25.000 euros cada uno.

A los inversores que nos aportan fondos directamente, les ofrecemos dos opciones: Si es inversión a 3 años con liquidación de interés anual, le ofrecemos un interés anual del 10%. Si la liquidación de intereses puede esperar hasta el final del plazo de 3 años, les ofrecemos un 12% anual.

Por supuesto, son rendimientos de la actividad constructora en Brasil que nada tienen que ver con la planta de Segorsolar en España.

¿Qué riesgos prevén para estos proyectos?

A: El factor de riesgo mayor para nuestros inversores es el de cambio de moneda con Brasil. Pero eso no afecta a los que invierten a través de Ecrowd!, como parte de nuestra financiación colectiva, ya que sus reembolsos están garantizados por los ingresos generados por la planta solar en España. Para los inversores directos, nuestros flujos de efectivo muestran que tenemos un margen suficiente durante un período de 3 años para cubrir cualquier fluctuación de la moneda.

B: El segundo mayor factor de riesgo es el de la situación política, pero como ya hemos dicho, el nuevo presidente ya ha garantizado que continuará apoyando el programa como mínimo durante los 4 años de su legislatura. Y dado que más del 80% de las familias cumplen con los criterios de renta para acogerse al programa, cualquier político que quisiera cancelar el programa estaría cometiendo un suicidio político.

C: El otro factor de riesgo que debe ser considerado es la corrupción. Incluso con la alta demanda de propiedades, este es un mercado muy competitivo en el que todos los promotores intentan conseguir los mejores proyectos y, a veces, tienden a intentar «saltarse la cola» cuando se trata del proceso administrativo en el registro de nuevas propiedades, por poner un ejemplo. Los gobiernos anteriores ya combatieron las prácticas de la corrupción y el nuevo gobierno ha prometido introducir medidas aún más estrictas.

D: Otros inversores también preguntan si el aumento en los costes de los materiales durante la construcción puede afectar a nuestros planes. Para ello, todos nuestros contratos de construcción se establecen sobre una base de precio fijado, que nos protege contra tales aumentos.

¿Cómo es que habéis invertido en la instalación solar en España? ¿Por qué no usaron los ingresos de los años anteriores para invertir en Brasil?

En 2008, tomamos la decisión de invertir en energía solar en España debido a los subsidios gubernamentales que ofrecía el RD 661/2007. En ese momento, el programa «Minha casa, minha vida» no existía en Brasil. Como antes se mencionó, nuestra entrada en el mercado brasileño se financió con fondos propios, incluidos aquellos que íbamos recibiendo de la producción de la planta solar. Así que, de hecho, ya habíamos ido utilizado ingresos de Segorsolar para invertir en Brasil. Y ahora, con la refinanciación que hemos hecho de los ingresos futuros de la planta solar, podemos disponer de fondos para desarrollar nuevas viviendas más rápido en Brasil.

¿Cómo hacéis llegar los fondos a Brasil? ¿Qué regulación hay para la circulación de capitales entre los dos países?

Las transferencias que entran y salen de Brasil están estrictamente controladas. Ninguna persona o empresa puede comerciar con Brasil sin estar registrado para ello. Para un particular, eso significa tener un CPF (equivalente a un NIE) y para las empresas, se requiere un CNPJ (equivalente a un NIF).

Por este motivo, creamos una empresa española llamada Roble Investment 2020 SL, para que actúe de vehículo para hacer llegar los fondos de Europa a Brasil. Roble se ha registrado para comerciar en Brasil, tiene su CNPJ, y capta fondos de inversores según la legislación española. Para transferir fondos de Roble a la compañía brasileña, se formalizan contrato de préstamo entre las dos compañías, que deben quedar registrados en el Banco Central de Brasil antes de la entrega de fondos. Y cualquier inversión que regrese a España desde Brasil, debe ser aprobada por el Banco Central de Brasil según los términos y condiciones del contrato de préstamo que se haya registrado.

Y la última pregunta: ¿cómo se están invirtiendo los fondos del primer tramo?

Me gustaría dar las gracias a los inversores de Ecrowd! que han invertido en nuestros proyectos garantizados por la planta solar en España. Hemos empezado a enviar los fondos a Brasil, pero debido a los trámites administrativos contra el blanqueo de capitales del Banco Central de Brasil, el proceso puede tardar de 2 a 4 semanas, pero muy pronto servirán para mejorar las vidas de muchas familias.

Cuando se confirmó el éxito del primer tramo del préstamo colectivo, viajé a Brasil para la compra parcelas en una zona de gran desarrollo de Natal, que se puede ver en la siguiente. Comenzaremos la construcción de las casas en esas parcelas la primera semana del próximo mes de julio.

Muchas gracias.

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